最近刷房产圈，行情真是冰火两重天、极端撕裂。
早上还看到一线城市核心地段豪宅开盘被抢，中介一片热闹；
下� ��画风突变，远郊挂了大半年的老破小默默下架，连问价的人都没有。
一边热火朝天，一边冷冷清清，楼市彻底分化。
这哪里是买房卖房，更像在赌运气。
看到这样的行情，很多人都会想起 潘石屹。
不少人对他评价不一，但不得不承认：他对楼市风向的敏感度，确实很准。
而且他从不是空口说白话，每一次判断，都来自真金白银的实战经验。
早年间 1992 年海南楼市疯狂，遍地炒房客，仿佛拿地就能暴富。
大家疯狂涌入时，潘石屹异常冷静。他实地调研供需，看穿背后全是泡沫与高杠杆，果断抽身。
没多久海南楼市泡沫破裂，无数人血本无归，他却安然无恙。
再看近几年，2018 年前后，整个行业疯狂拿地、加杠杆，人人坚信“房价只涨不跌”。
潘石屹却公开表示：国内房子已经足够多了。
当时很多人嘲讽他踏空，可他从 2014 年起就停止拿地，陆续出售京沪核心资产，累计套现超 300 亿。
等到 2021 年楼市深度调整，大批房企承压，他又一次提前避开风险。
多次精准操作 说明：他不信情绪，只认真实规律。
如今对今明两年楼市，他的观点早已清晰，对照当下行情，基本一一吻合。
最明显特征就是 极致分化：
上海 3 月二手房网签 突破 3 万套，创近年新高。但成交集中在内环核心、品质次新房，价格坚挺、议价空间小，好房子从不缺买家。
反观远郊，即便降价也少人问津，去化周期极长。
一线城市尚且如此，三四线县城更严峻：
人口持续外流、留不住年轻人，房子供大于求，缺乏接盘力量，很多房子慢慢失去流通性，想卖都难出手。
同一城市里，不同房子命运天差地别：
以前买房靠城市整体红利，闭眼买都涨；
现在靠产品价值：核心地段、优质户型、靠谱物业才是硬通货；无学区老破小、远郊刚需盘，流通价值越来越低。
楼市底层逻辑已彻底改变：
房子不再是造富工具，正回归居住本质。
全国租售比仅 2% 左右，靠租金回本要 四五十年。
住房早已告别短缺，保障房持续推进，房子的金融属性不断弱化。
算上利息、物业、折旧，持有普通房产成本不低，靠买房暴富的路已行不通。
时代变了，楼市规则也变了：
未来开发商靠品质与服务赚钱；普通人买房，核心是自住舒适。
手里有多套三四线老房子的，该清醒规划；
想入手一线核心区自住改善的，遇到合适房源可酌情考虑。
接下来的楼市，只有看清趋势，才能避开陷阱、守住资产。
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